Zmiany w uldze mieszkaniowej 2025: kto straci na sprzedaży nieruchomości?

Od 2026 roku w Polsce czekają nas istotne zmiany w przepisach dotyczących ulgi mieszkaniowej, które mogą mocno namieszać w finansach osób sprzedających nieruchomości. Ministerstwo Finansów przygotowało nowelizację, która znacząco ograniczy dotychczasowe, korzystniejsze zasady korzystania z tej ulgi. Oznacza to, że kluczowe będzie finalizowanie zakupów nieruchomości jeszcze przed końcem 2024 roku, aby zdążyć skorzystać z obecnych regulacji i uniknąć wysokiego podatku. Eksperci alarmują, że osoby, które nie przeznaczą środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe we właściwym terminie, mogą zostać obciążone 19-procentowym podatkiem dochodowym od dochodu ze sprzedaży.

Warto więc dobrze zrozumieć, jak działa obecna ulga mieszkaniowa, co ulegnie zmianom od 2026 roku i jakie będą konsekwencje tych zmian. Dzięki temu sprzedający nieruchomości będą mogli zaplanować swoje działania tak, by nie stracić na sprzedaży mieszkania lub domu i zachować optymalne korzyści podatkowe.

Obecne zasady ulgi mieszkaniowej – jak działa i kto z niej korzysta?

Ulga mieszkaniowa to jedna z ważniejszych preferencji podatkowych dla osób sprzedających nieruchomości. Pozwala ona na zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży, pod warunkiem że środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. Takie cele to na przykład zakup, budowa lub remont mieszkania albo domu. Termin na wykorzystanie tych środków wynosi 3 lata od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Dla przykładu, jeśli sprzedaż miała miejsce w 2024 roku, to czas na inwestycję w nowe mieszkanie upływa z końcem 2027 roku — jak podaje poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Wartość ulgi wylicza się proporcjonalnie do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe względem przychodu uzyskanego ze sprzedaży. Maksymalna kwota odliczenia może sięgnąć nawet 236 486,49 zł, co stanowi znaczną ulgę podatkową dla wielu sprzedających. Jeśli jednak sprzedający nie przeznaczy tych środków na cele mieszkaniowe w wymaganym terminie, traci prawo do ulgi i musi zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu ze sprzedaży — informują serwisy habitatwarsaw.pl oraz podatki-pit.pl.

Ulga ta jest także dostępna dla spadkobierców. Wcześniejsze zmiany wprowadzone w 2019 roku ułatwiły im skorzystanie z ulgi, eliminując wymóg oczekiwania 5 lat od momentu odziedziczenia nieruchomości, pod warunkiem że środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. Jednak aby skorzystać z ulgi, spadkobierca musi zgłosić spadek do urzędu skarbowego i nie może posiadać innej nieruchomości — podkreśla poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej i ich konsekwencje od 2026 roku

Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji ustaw dotyczących ulgi mieszkaniowej, który ma wejść w życie od 2026 roku — informuje edugis.pl. Zmiany te mogą znacząco ograniczyć możliwość korzystania z ulgi, co oznacza, że osoby sprzedające nieruchomości po 2025 roku mogą utracić dotychczasowe korzyści podatkowe. Jak wynika z artykułu z 19 października 2025 opublikowanego na superbiz.se.pl, brak odpowiedniego wykorzystania ulgi mieszkaniowej po zmianach może oznaczać poważne straty finansowe.

Eksperci ostrzegają, że sprzedający, którzy nie zainwestują środków ze sprzedaży w nowe cele mieszkaniowe we właściwym czasie, będą musieli liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%, bez możliwości odliczeń. Dlatego tak istotne jest, by działać szybko i finalizować zakup nieruchomości jeszcze przed końcem 2024 roku, aby skorzystać ze starych i korzystniejszych zasad ulgi — podkreślają specjaliści cytowani przez superbiz.se.pl.

Dodatkowo projekt nowelizacji przewiduje zmiany w definicjach nieruchomości oraz w zasadach opodatkowania, które mogą wpłynąć na wzrost obciążeń podatkowych dla przedsiębiorców i deweloperów. Jednak dla osób fizycznych kupujących mieszkania na własny użytek ulga mieszkaniowa pozostanie ważnym narzędziem, choć w bardziej ograniczonym zakresie — informuje pon2025.pl.

Szerszy kontekst rynku nieruchomości i podatków w Polsce w 2025 roku

Zmiany w ulgach mieszkaniowych wpisują się w szerszy kontekst rynku nieruchomości i podatków w Polsce. Sejm niedawno przegłosował ustawę o powstaniu państwowego rejestru cen mieszkań, którego koszt szacuje się na 20 mln zł. Rejestr będzie opierać się na danych przekazywanych przez deweloperów i Krajową Administrację Skarbową, co ma poprawić transparentność rynku — podaje fakt.pl z 17 października 2025.

Warto zauważyć, że w dużych miastach nawet co trzecia nieruchomość sprzedawana jest po dziedziczeniu, co podkreśla znaczenie zmian w ulgach dla spadkobierców, zwraca uwagę dawidmalycha.com. Dodatkowo notariusze często wpisują metraż nieruchomości wraz z częściami przynależnymi, co może mieć wpływ na wycenę i opodatkowanie transakcji.

Na decyzje zakupowe i inwestycyjne na rynku nieruchomości wpływają także wysokie stopy procentowe, które znacząco podnoszą koszty kredytów hipotecznych — wskazuje kan-nieruchomosci.pl. Jednocześnie deficyt mieszkaniowy w Polsce jest szacowany na około dwa miliony mieszkań. Eksperci z bknieruchomosci.pl przewidują dalsze spadki cen mieszkań, co może dodatkowo wpływać na rynek wtórny i motywować do sprzedaży nieruchomości jeszcze w korzystniejszych warunkach.

—

Zmiany w ulgach mieszkaniowych i szybko zmieniający się rynek nieruchomości sprawiają, że osoby planujące sprzedaż lub zakup powinny działać z wyprzedzeniem. Sfinalizowanie transakcji przed końcem 2024 roku może pomóc zachować korzystne ulgi i uniknąć dodatkowych kosztów. Warto też na bieżąco śledzić sytuację i konsultować się z ekspertami, by nie zostać zaskoczonym nowymi przepisami.