Jak zmiany przepisów o REIT wpłyną na polski rynek mieszkań w 2025?

Gdy na horyzoncie pojawia się nowy rok, branża nieruchomości wstrzymuje oddech – i nie chodzi tu o kolejną podwyżkę stóp procentowych czy chwilowy boom na mikroapartamenty. Tym razem to coś fundamentalnego: na polskim rynku mają pojawić się REIT-y, czyli Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości (SINN). Co to oznacza dla inwestorów, zwykłych najemców i deweloperów? Spójrzmy na to oczami kogoś, kto od lat szuka sensu w liczbach, ale wie, że za każdą statystyką stoi człowiek marzący o własnym kącie lub lepszej przyszłości dla rodziny.

Polskie REIT-y – co się zmieni dla inwestora?

Wyobraź sobie, że do tej pory chcąc zarobić na rynku mieszkań, musiałeś wyłożyć setki tysięcy złotych, kupić lokal, a potem samodzielnie zmagać się z najemcami, remontami i podatkami. Tymczasem nowe przepisy zmieniają reguły gry: od 2026 roku będziesz mógł stać się współwłaścicielem wielkiego portfela mieszkań, inwestując nawet niewielką kwotę. Taką możliwość dają właśnie SINN-y, czyli polskie REIT-y – spółki notowane na giełdzie, które zainwestują swój kapitał (minimum 100 mln zł) w najem nieruchomości.

Nie bez znaczenia są też kwestie podatkowe. Dochód REIT-u będzie opodatkowany CIT w preferencyjnej stawce 10% (tylko przy wypłacie dywidendy), a przynajmniej 90% zysków z najmu trafi do inwestorów jako dywidenda, zwolniona z PIT dla osób fizycznych. Taki mechanizm od lat z powodzeniem działa na Zachodzie. Na przykład w Niemczech czy USA REIT-y stanowią odpowiednio 12% i 15% rynku najmu mieszkaniowego – i uchodzą za jedno z najbardziej przejrzystych rozwiązań inwestycyjnych w nieruchomościach.

W Polsce zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi rośnie nieprzerwanie. Według GUS w 2024 roku liczba osób deklarujących chęć zainwestowania w mieszkania wzrosła o 12% wobec roku poprzedniego. Tymczasem rentowność najmu, zwłaszcza w dużych miastach, spadła w 2024 poniżej 4% rocznie. Dla inwestorów szukających alternatywy – REIT-y mogą być otwarciem nowego rozdziału. Pytanie tylko: czy zyski pójdą w parze ze stabilnością rynku?

Dlaczego dopiero teraz? Krótka historia długich debat

Polskie REIT-y to temat wałkowany od ponad dekady. Projekty ustaw przepadały w szufladach kolejnych rządów – zawsze brakowało zgody co do formy, zakresu czy nadzoru. Wielu ekspertów wskazywało, że bez pełnej przejrzystości i silnego nadzoru finansowego rynek nie będzie bezpieczny ani dla inwestorów, ani dla najemców. Do tej pory polski inwestor miał do dyspozycji tylko quasi-REIT-y lub platformy crowdfundingowe, które nie dawały ani skali, ani bezpieczeństwa, jakie gwarantują rozwiązania znane z zagranicy.

Dopiero w 2025 roku rząd, pod naciskiem zarówno deweloperów, jak i Narodowego Banku Polskiego, wpisał REIT-y na listę priorytetów polityki mieszkaniowej i inwestycyjnej. W nowej ustawie znalazły się rygorystyczne wymogi kapitałowe, nadzór Komisji Nadzoru Finansowego oraz obowiązek kwartalnych sprawozdań finansowych. To ma być gwarancja, że rynek SINN-ów będzie odporny na patologie i „wolne amerykanki”, które przez lata odstraszały drobnych inwestorów i zagrażały stabilności rynku.

Co zmienią REIT-y dla zwykłych ludzi?

Na pierwszy rzut oka, wejście REIT-ów to świetna wiadomość. Otwiera się nowy, dostępny dla szerokiej grupy Polaków sposób na inwestowanie w nieruchomości. Zamiast kupować mieszkanie pod wynajem, wystarczy nabyć akcje SINN-u – a zyski (czyli dywidendy) wypłacane są cyklicznie, bez potrzeby zajmowania się lokalami na co dzień.

Jednak to tylko jedna strona medalu. W miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gdzie i tak brakuje mieszkań, pojawienie się dużych graczy instytucjonalnych może oznaczać wzrost popytu – a co za tym idzie, ryzyko dalszego wzrostu cen zakupu dla indywidualnych kupujących. Część ekspertów ostrzega, że może to doprowadzić do sytuacji podobnej do tej z Berlina, gdzie REIT-y i fundusze instytucjonalne skupowały całe pakiety mieszkań, windując ceny i ograniczając dostępność lokali dla zwykłych rodzin.

Warto to podkreślić: z drugiej strony większa profesjonalizacja rynku najmu może też ustabilizować czynsze i podnieść standard wynajmowanych mieszkań. Dla najemców oznacza to mniej ryzykownych umów i lepsze warunki mieszkania. Ale czy zyskają na tym wszyscy? To pytanie, które będzie wracać przez najbliższe lata.

Jak wygląda Polska na tle innych krajów?

Szanse i ryzyka – komu opłaca się nowy system?

Zastanów się: czy warto grać na giełdzie mieszkań, skoro konkurencja będzie większa niż kiedykolwiek? Z jednej strony, dla indywidualnych inwestorów pojawia się szansa na wyższe dywidendy niż z tradycyjnego wynajmu – wszystko pod czujnym okiem KNF i z gwarancją przejrzystości finansowej. Prognozy NBP sugerują, że napływ kapitału do REIT-ów w pierwszych latach może sięgnąć nawet kilku miliardów złotych. Takie liczby robią wrażenie – ale czy nie przyniosą też skutków ubocznych?

Dla deweloperów to zastrzyk nowego kapitału i szanse na realizację dużych, profesjonalnych projektów pod wynajem. Dla młodych rodzin i osób kupujących pierwszy lokal – ryzyko, że mieszkania na własność staną się jeszcze trudniej dostępne, zwłaszcza w największych miastach. To może być problem, jeśli polski rynek podąży śladem zachodnioeuropejskich metropolii, gdzie udział instytucjonalnych inwestorów mocno ogranicza podaż dla osób fizycznych.

Warto dodać, że duże REIT-y mogą wprowadzić na rynek więcej mieszkań na wynajem, stabilizując czynsze – ale tylko jeśli deweloperzy ruszą z nowymi projektami, a nie skupią się wyłącznie na sprzedaży całych budynków funduszom. Ostatecznie, wszystko rozstrzygnie się przy stole negocjacyjnym i na giełdzie – to tam poznamy prawdziwy bilans zysków i strat.

Co zrobić? Praktyczne wskazówki na 2026 rok

Jak wykorzystać nadchodzącą rewolucję? Oto kilka konkretnych rad dla tych, którzy planują inwestycje lub zmiany mieszkaniowe:

• Jeśli jesteś inwestorem indywidualnym: Warto rozważyć zakup udziałów w REIT-ach jako alternatywę dla tradycyjnego wynajmu mieszkania. Zwróć uwagę na strategię spółki – co inwestują, jak zarządzają ryzykiem i czy rzeczywiście wypłacają minimum 90% zysków w formie dywidendy.
• Jeśli wynajmujesz mieszkanie: Oczekuj większej konkurencji na rynku najmu, ale i lepszych standardów obsługi. Sprawdzaj, czy Twój potencjalny wynajmujący to duży, profesjonalny podmiot – to daje większą pewność co do warunków umowy i jakości lokalu.
• Jeśli chcesz kupić własne mieszkanie: Bierz pod uwagę, że w największych miastach konkurencja z REIT-ami może podbijać ceny. Wyprzedź rynek i szukaj okazji przed wejściem pierwszych dużych graczy, albo rozważ mniej oczywiste lokalizacje.
• Dla deweloperów: Szykuj się na zwiększone zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. Warto rozważyć nowe typy inwestycji – np. całe osiedla pod wynajem lub innowacyjne projekty dla seniorów czy studentów.

Jedno jest pewne: rok 2026 na rynku nieruchomości będzie zupełnie inny niż wszystkie poprzednie. I to nie tylko na papierze – zmiany odczują wszyscy, od inwestorów po zwykłych najemców. A Ty? Na jaką zmianę czekasz najbardziej?