Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat – kalkulator

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. W 2025 roku obowiązują w Polsce szczegółowe zasady opodatkowania takich transakcji – inne dla osób fizycznych sprzedających prywatnie (PIT), a inne dla firm podlegających CIT. Poniżej przedstawiamy poradnik, który wyjaśnia podstawy prawne, definicję okresu 5-letniego, różnice między opodatkowaniem u osób fizycznych i firm, dostępne ulgi (m.in. mieszkaniową), możliwe koszty do odliczenia, sposób kalkulacji podatku, najnowsze zmiany oraz praktyczne przykłady. Na koniec zamieszczamy również prosty kod kalkulatora podatkowego.

Podstawa prawna

Podstawowymi aktami prawnymi regulującymi te kwestie są:

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) z 26 lipca 1991 r. – określa m.in. 5-letni okres, po którym sprzedaż nieruchomości prywatnej nie podlega opodatkowaniu, wysokość stawki podatku (19%) od dochodu ze sprzedaży przed upływem 5 lat, warunki zwolnień (np. tzw. ulga mieszkaniowa – art. 21 ust. 1 pkt 131) oraz co stanowi koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) z 15 lutego 1992 r. – reguluje opodatkowanie dochodów firm. Zgodnie z zasadami ogólnymi CIT przedmiotem opodatkowania jest dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania. Ustawa CIT przewiduje standardową stawkę 19% (oraz preferencyjną 9% dla tzw. małych podatników do określonego progu przychodów). Co do zasady brak tu zwolnień podobnych do 5-letniego okresu z ustawy PIT – firmy płacą podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości niezależnie od okresu posiadania (są jednak szczególne ulgi dotyczące np. gruntów rolnych – o czym niżej).

Uwaga: Jeśli chodzi o podatek VAT lub podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), ich ewentualne wystąpienie zależy od charakteru transakcji (np. sprzedaż przez firmę może podlegać VAT). Ten poradnik skupia się jednak na podatku dochodowym PIT/CIT od zysku ze sprzedaży nieruchomości.

Definicja 5-letniego okresu

W przypadku osób fizycznych sprzedających majątek prywatny, obowiązuje zasada 5-letniego okresu posiadania nieruchomości, po upływie którego sprzedaż nie podlega PIT. Pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Oznacza to, że zawsze muszą upłynąć co najmniej 5 pełnych lat kalendarzowych od końca roku nabycia:

• Przykładowo, jeśli nieruchomość nabyto w 2020 roku (niezależnie od miesiąca), to bez podatku można ją sprzedać począwszy od 1 stycznia 2026 (bo 5 lat liczone od końca 2020 mija z końcem 2025). Sprzedaż dokonana wcześniej – tj. do 31 grudnia 2025 włącznie – będzie traktowana jako zbycie przed upływem 5 lat i co do zasady podlega opodatkowaniu.
• Jeżeli 5-letni okres minął, zbycie nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy PIT – dochodu takiego nie ujmuje się w zeznaniu i nie płaci podatku. Nie ma potrzeby składać formularza PIT-39 za rok, w którym sprzedano nieruchomość po upływie 5 lat (ponieważ dochód jest zwolniony z PIT).

W praktyce ważne jest ustalenie daty nabycia nieruchomości. Przy typowym zakupie będzie to data aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeśli nieruchomość została wybudowana przez sprzedającego, za datę nabycia przyjmuje się datę wybudowania (oddania budynku do użytkowania). W przypadku nabycia w drodze spadku od 2019 roku obowiązuje korzystna zasada – 5-letni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca (osoba, po której dziedziczymy). Dzięki temu sprzedaż odziedziczonej nieruchomości często bywa zwolniona z PIT znacznie wcześniej – np. jeśli spadkodawca kupił dom w 2010 r., a spadkobierca odziedziczył go w 2022 r., to sprzedaż w 2023 r. nie podlega PIT, bo liczymy 5 lat od końca 2010 r. (tu minęło już ponad 5 lat).

Uwaga: Jeżeli nieruchomość została nabyta w darowiźnie, pięcioletni okres liczymy od końca roku, w którym obdarowany otrzymał darowiznę (przepisy nie przewidują tu przeniesienia daty nabycia jak przy spadku). W praktyce oznacza to, że otrzymując nieruchomość w darowiźnie i sprzedając ją przed upływem 5 lat, trzeba rozliczyć PIT (chyba że skorzystamy z ulgi mieszkaniowej opisanej poniżej).

Osoby fizyczne – sprzedaż prywatna (PIT)

Jeśli osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość prywatnie, poza działalnością gospodarczą, obowiązują następujące zasady:

• Sprzedaż po 5 latach – brak podatku: Jak wspomniano, jeśli nieruchomość została sprzedana po upływie 5 pełnych lat od końca roku nabycia/wybudowania, dochód ze sprzedaży jest wolny od PIT. Nie trzeba wykazywać go w żadnym zeznaniu ani płacić podatku.
• Sprzedaż przed upływem 5 lat – 19% PIT od dochodu: Jeżeli nieruchomość (dom, mieszkanie, działka itp.) zostanie sprzedana przed upływem tego okresu, osiągnięty dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowaną stawką 19% (niezależnie od innych dochodów podatnika). Podatek rozlicza się w specjalnym zeznaniu PIT-39, składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Dochód ustala się tutaj jako przychód ze sprzedaży minus koszty uzyskania przychodu związane z nabyciem i sprzedażą.

Przychód vs dochód i koszty uzyskania przychodu

Przychodem ze sprzedaży jest cena nieruchomości ustalona w umowie, pomniejszona o koszty sprzedaży poniesione przez zbywcę. Chodzi o wydatki takie jak np. prowizja biura nieruchomości, opłaty notarialne związane ze sprzedażą czy podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy sprzedaży (gdy ciążył na sprzedającym). Jeśli sprzedający poniósł takie koszty, może je odjąć od ceny sprzedaży, zmniejszając tym samym przychód do opodatkowania.

Koszty uzyskania przychodu to przede wszystkim udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia sprzedawanej nieruchomości powiększone o nakłady zwiększające jej wartość w czasie posiadania. Do kosztów nabycia zaliczymy więc przede wszystkim cenę zakupu zapłaconą, a także wydatki okołozakupowe: np. opłatę notarialną i podatek PCC od kupna, prowizję pośrednika przy nabyciu itp. (jeśli nie zostały one uprzednio odliczone). Jeżeli nieruchomość była wytworzona (wybudowana) przez podatnika, kosztami będą wydatki na jej budowę. Wszelkie nakłady na ulepszenie, remont, przebudowę nieruchomości poniesione w trakcie posiadania również mogą powiększyć koszt uzyskania przychodu – pod warunkiem, że mamy na nie faktury lub inne dowody zapłaty i że rzeczywiście zwiększyły one wartość nieruchomości.

Przykładowe koszty do odliczenia przy sprzedaży: cena zakupu według aktu notarialnego, podatek PCC zapłacony przy nabyciu, taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, faktury za materiały i usługi remontowe, koszt założenia księgi wieczystej, prowizja pośrednika przy kupnie i sprzedaży, opłaty za ogłoszenia o sprzedaży itp. – krótko mówiąc wszystko, co ma bezpośredni związek z kupnem i podniesieniem wartości nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona lub otrzymana w darowiźnie, to z definicji nie było ceny zakupu. Ustawa przewiduje wtedy, że do kosztów zaliczyć można:

• podatek od spadków i darowizn zapłacony z tytułu nabycia tej nieruchomości (o ile był należny) – w takiej proporcji, w jakiej wartość sprzedawanej nieruchomości stanowiła część podstawy opodatkowania tym podatkiem;
• udokumentowane wydatki, które poniósł spadkodawca na nabycie lub wytworzenie nieruchomości (jeżeli np. sprzedajemy dom odziedziczony po ojcu, który sam go wybudował, to nakłady poniesione przez ojca na budowę można ująć jako nasze koszty);
• ciężary spadkowe, np. spłacone przez sprzedającego długi spadkowe, zapłacone zachowki, wykonane zapisy testamentowe – również w proporcji przypadającej na sprzedawaną nieruchomość.

Po ustaleniu przychodu i kosztów, obliczamy dochód: dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu. Podatek 19% liczymy od tak obliczonego dochodu. Co ważne, dochodu z tej sprzedaży nie łączymy z innymi dochodami opodatkowanymi według skali – jest to odrębne źródło opodatkowane ryczałtowo. Ponadto, przepisowo nie można pomniejszać dochodu ze sprzedaży jednej nieruchomości o stratę ze sprzedaży innej (np. jeśli w jednym roku jedna transakcja dała stratę, a inna zysk) – straty z tego źródła nie rozliczamy w kolejnych latach.

Zwolnienie, gdy cena ≤ koszty: W sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, ale cena sprzedaży jest równa lub niższa od kosztów nabycia (czyli de facto brak zysku ze sprzedaży), wówczas dochód wynosi 0 i podatek nie wystąpi. Podatnik i tak powinien złożyć PIT-39, wykazując przychód, koszty i zerowy dochód, ale nie zapłaci podatku.

Ulga mieszkaniowa (własne cele mieszkaniowe)

Nawet jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, można uniknąć zapłaty 19% podatku lub ją znacznie ograniczyć dzięki tzw. uldze mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości może być zwolniony z PIT, jeżeli podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży w ciągu 3 lat od daty sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Mówiąc prościej – jeśli pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania/domu przed upływem 5 lat wydasz na zakup innego mieszkania/domu lub na inne ściśle określone cele mieszkaniowe, to nie zapłacisz podatku od sprzedaży (lub zapłacisz go proporcjonalnie mniej).

Własne cele mieszkaniowe obejmują m.in.: zakup budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego lub udziału w nich (także gruntu pod budowę domu), nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, a także budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku czy mieszkania. Ulga obejmuje również spłatę kredytu hipotecznego (lub odsetek od kredytu) zaciągniętego przed sprzedażą na cele mieszkaniowe – np. można spłacić kredyt, który zaciągnęliśmy wcześniej na kupno sprzedawanego właśnie mieszkania albo na inne własne mieszkanie. Warunkiem jest, aby środki ze sprzedaży faktycznie zostały wydatkowane na te cele najpóźniej w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Istotne jest, by nowe wydatki rzeczywiście służyły zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika (lub jego najbliższej rodziny). Nie ma w przepisach dokładnej definicji tego pojęcia – przyjmuje się jednak, że podatnik powinien realnie korzystać z nabytej lub wyremontowanej nieruchomości na cele mieszkalne własne, a nie np. wyłącznie rekreacyjne czy wyłącznie pod wynajem. Organy podatkowe wymagają np., by podatnik faktycznie zamieszkał w nowym domu/mieszkaniu (choćby tymczasowo). Dopuszcza się krótkotrwały wynajem zakupionej nieruchomości, o ile podatnik w pozostałym czasie też z niej korzysta dla siebie. Ulga nie wymaga, aby podatnik nie miał innej nieruchomości – można kupić kolejne mieszkanie na własne potrzeby (np. w innym mieście z uwagi na pracę), byle decyzja ta była racjonalna i mieszkaniem tym rzeczywiście się posługujemy.

Proporcjonalne zwolnienie: Jeśli tylko część przychodu ze sprzedaży przeznaczymy na cele mieszkaniowe, zwolniony z podatku będzie **odpowiadający tej części **procent dochodu. Ustawa określa to wzorem: dochód zwolniony = dochód × (wydatki mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży). Odpowiednio podatek zapłacimy od pozostałej części dochodu. Przykładowo, jeśli sprzedaliśmy mieszkanie za 600 000 zł z dochodem 100 000 zł, a na zakup nowego mieszkania wydaliśmy 300 000 zł (czyli 50% uzyskanego przychodu), to 50% dochodu będzie zwolnione, a pozostałe 50% dochodu (tj. 50 000 zł) podlega opodatkowaniu 19% PIT. Podatek wyniesie wówczas 9 500 zł (zamiast 19 000 zł, które zapłacilibyśmy nie korzystając z ulgi).

Przykład (osoba prywatna): Pan Adam w 2025 r. sprzedał mieszkanie za 600 000 zł, które kupił w 2022 r. za 500 000 zł. Osiągnął dochód 100 000 zł. Jeśli całość przychodu przeznaczy w ciągu 3 lat na zakup nowego mieszkania (własne cele mieszkaniowe), skorzysta z ulgi i uniknie podatku od sprzedaży. Gdyby jednak Pan Adam wydał na nowe cele tylko 300 000 zł (połowę uzyskanego przychodu), to zwolniona będzie połowa dochodu (50 000 zł), a od reszty zapłaci 19% PIT – 9 500 zł podatku.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, podatnik musi w zeznaniu PIT-39 za rok sprzedaży zadeklarować, że zamierza przeznaczyć środki na cele mieszkaniowe, oraz wykazać planowane kwoty. Wówczas podatek nie wystąpi od zadeklarowanej części dochodu. Uwaga: Fiskus ma prawo skontrolować w ciągu kilku lat, czy faktycznie wydaliśmy pieniądze zgodnie z deklaracją. Jeśli w ciągu tych 3 lat od sprzedaży nie wydamy całej zadeklarowanej kwoty, albo wydamy na cele niespełniające warunków ulgi, wówczas utracimy zwolnienie w odpowiedniej części. Trzeba wtedy złożyć korektę PIT-39 i dopłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę (odsetki liczone są od terminu płatności, czyli od 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży). Warto zatem realistycznie planować kwoty i terminy wydatków przy korzystaniu z ulgi, aby uniknąć problemów po kilku latach.

Działalność gospodarcza a sprzedaż nieruchomości

Wszystko powyższe dotyczy sprzedaży majątku prywatnego przez osobę fizyczną. Jeżeli jednak zakup i sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej (np. przez przedsiębiorcę zajmującego się obrotem nieruchomościami – house flipping, deweloperkę itp.), wówczas nie stosuje się 5-letniego zwolnienia. Taka sprzedaż jest traktowana jako przychód z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT) i opodatkowana na ogólnych zasadach dla firmy (wg skali 12/32% lub podatkiem liniowym 19%, w zależności od formy opodatkowania przedsiębiorcy). Organ podatkowy może uznać, że nawet jednorazowa sprzedaż została dokonana w ramach działalności gospodarczej, jeśli okoliczności wskazują na zorganizowany, zarobkowy charakter i nastawienie na powtarzalność takich transakcji. Kryteriami są m.in. ciągłość i profesjonalizm działań sprzedawcy (np. podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, aktywne działania marketingowe – to cechy wskazujące na biznes, nie zwykłe rozporządzanie majątkiem osobistym).

Na szczęście przepisy przewidują pewien wyjątek: jeśli osoba fizyczna sprzedaje mieszkanie lub dom mieszkalny stanowiący wcześniej środek trwały w jej firmie (np. wynajmowany w ramach działalności), to taka sprzedaż mimo wszystko może zostać zakwalifikowana do prywatnego źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT. Innymi słowy, sprzedaż własnego mieszkania używanego w biznesie może korzystać z 5-letniego zwolnienia (pod warunkiem, że od nabycia minęło 5 lat), o ile nie była to nieruchomość zakupiona typowo w celu dalszej odsprzedaży (towar handlowy) ani nieruchomość użytkowa. Celem tego wyjątku jest ochrona podatników sprzedających swój majątek mieszkalny przed automatycznym traktowaniem takiej sprzedaży jako działalności gospodarczej.

Podsumowując dla osób fizycznych: Jeżeli sprzedajesz nieruchomość prywatnie przed upływem 5 lat od nabycia – musisz rozliczyć 19% PIT od dochodu. Możesz obniżyć podstawę opodatkowania o wszelkie koszty nabycia i nakłady na nieruchomość, a także skorzystać ze zwolnienia, jeśli inwestujesz w cele mieszkaniowe. Po 5 latach od końca roku nabycia – sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego. W każdym przypadku upewnij się, że Twoja sprzedaż nie nosi cech działalności gospodarczej; w razie wątpliwości rozważ konsultację, by uniknąć sporów z fiskusem.

Firmy – sprzedaż nieruchomości w działalności (CIT)

W przypadku firm (podatników CIT, czyli osób prawnych jak spółki z o.o., S.A. itp.), sprzedaż nieruchomości jest traktowana jak część normalnej działalności gospodarczej i nie ma ogólnego zwolnienia zależnego od okresu posiadania. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez firmę zawsze zwiększa podstawę opodatkowania CIT w danym roku podatkowym, niezależnie od tego, czy nieruchomość była własnością firmy 2 lata, czy 10 lat.

Stawka CIT: Standardowa stawka CIT wynosi 19% dochodu, jednak tzw. mali podatnicy (oraz nowe firmy w pierwszym roku działalności) mogą korzystać ze stawki 9% CIT dla dochodów z działalności operacyjnej (z wyłączeniem zysków kapitałowych) do wysokości limitu przychodów (w 2025 r. limit to równowartość 2 mln euro, ok. 8,6 mln zł). Sprzedaż nieruchomości zwykle zalicza się do przychodów z działalności operacyjnej firmy (chyba że mamy do czynienia ze spółką nieruchomościową – wtedy dochód ze sprzedaży nieruchomości może być traktowany jako zysk kapitałowy, ale to wyjątkowe sytuacje). W praktyce zatem większość firm zapłaci od zysku ze sprzedaży nieruchomości 19% CIT, a jeśli spełniają kryteria małego podatnika – 9% CIT.

Ustalanie dochodu (CIT): Dochodem do opodatkowania CIT jest – podobnie jak w PIT – różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Przychodem będzie cena netto ze sprzedaży (jeśli sprzedaż podlega VAT, do przychodu podatkowego liczy się kwota bez VAT). Koszty uzyskania przychodu zależą od tego, jak nieruchomość była ujęta w firmie:

• Jeśli był to środek trwały (np. hala magazynowa, lokal biurowy wprowadzony do ewidencji środków trwałych), to za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży przyjmuje się niezamortyzowaną wartość tej nieruchomości. Innymi słowy, sumujemy pierwotną wartość początkową (koszt nabycia lub wytworzenia, powiększony o nakłady inwestycyjne) i odejmujemy dokonane odpisy amortyzacyjne. Pozostała nieumorzona część stanowi koszt w momencie sprzedażyl. Przykładowo, spółka kupiła budynek za 1 mln zł, amortyzowała go przez kilka lat i suma odpisów amortyzacyjnych wyniosła 200 tys. zł – jeśli budynek zostanie sprzedany, kosztem będzie niezamortyzowane 800 tys. zł. Oczywiście do kosztów sprzedaży zaliczymy też wydatki transakcyjne (np. prowizje, opłaty notarialne) podobnie jak w PIT.
• Jeśli była to nieruchomość handlowa (towar) – np. spółka deweloperska buduje mieszkania na sprzedaż – wtedy nie ma amortyzacji, bo lokale traktowane są jak towary. Wówczas kosztem uzyskania jest bezpośredni koszt wytworzenia lub nabycia tego towaru (np. koszty budowy przypadające na dany lokal). W uproszczeniu: dochód = cena sprzedaży – koszt budowy.

Brak odpowiednika ulgi mieszkaniowej: Firmy nie korzystają z ulgi mieszkaniowej – jest ona przewidziana tylko dla osób fizycznych sprzedających prywatnie. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez firmę będzie opodatkowany nawet jeśli spółka przeznaczy uzyskane środki na zakup innej nieruchomości czy rozwój działalności (choć oczywiście taki zakup stanie się nowym kosztem amortyzowanym w przyszłości). Istnieją inne preferencje dla firm (np. możliwość rozliczania straty przez 5 kolejnych lat, ulgi inwestycyjne, czy estoński CIT pozwalający odroczyć podatek aż do momentu wypłaty zysków udziałowcom), jednak nie ma ulgi zwalniającej z CIT sam fakt reinwestycji w nowe nieruchomości.

Zwolnienie dla gruntów rolnych: Jednym z wyjątków jest zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Podobnie jak w PIT, ustawy przewidują preferencje dla obrotu gruntami rolnymi mające chronić gospodarstwa rolne. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, wolne od PIT są przychody ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego – pod warunkiem, że w wyniku sprzedaży grunty nie utracą charakteru rolnego (czyli nabywca nadal będzie używał ich rolniczo). Co ważne, to zwolnienie w PIT działa nawet przed upływem 5 lat od nabycia – jeśli sprzedajemy ziemię rolną i kupujący nadal będzie ją użytkował jako gospodarstwo rolne, nie płacimy PIT, nawet gdy od zakupu minęły np. 2 czy 3 lata.

Ustawa o CIT również przewiduje analogiczne zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości rolnych, ale w nieco węższym zakresie. Wolne od CIT są dochody ze sprzedaży nieruchomości (lub ich części) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli od ich nabycia minęło co najmniej 5 lat i grunty te w związku ze sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego. Zatem spółka, która posiada gospodarstwo rolne i sprzedaje część gruntów rolnych po 5 latach ich używania na cele rolnicze, może skorzystać ze zwolnienia z CIT. Jeżeli jednak sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia – nawet jeśli ziemia pozostanie rolna – to dochód nie będzie zwolniony z CIT. W przypadku osób fizycznych takiego warunku 5 lat nie ma – tu liczy się wyłącznie zachowanie rolnego charakteru gruntu.

Poza powyższym szczególnym przypadkiem, firmy płacą CIT od każdego zysku ze sprzedaży nieruchomości. Przykład (firma): Spółka z o.o. sprzedała w 2025 r. budynek biurowy za 1 500 000 zł. Kupiła go w 2018 r. za 1 000 000 zł. Do końca 2024 r. dokonała amortyzacji na kwotę 100 000 zł (wartość księgowa netto na dzień sprzedaży wynosiła 900 000 zł). Koszty sprzedaży (notariusz, pośrednik) wyniosły 50 000 zł. Przychód podatkowy spółki to 1 500 000 zł (zakładamy, że kwoty netto bez VAT), koszty uzyskania przychodu = 900 000 zł (niezamortyzowana wartość) + 50 000 zł (koszty transakcyjne) = 950 000 zł. Dochód do opodatkowania CIT = 550 000 zł. Spółka jest dużym podatnikiem, więc zastosuje stawkę 19% CIT. Podatek CIT wyniesie 104 500 zł. Gdyby to była mała spółka uprawniona do 9% CIT, podatek wyniósłby 49 500 zł. (Oczywiście w rzeczywistości spółka rozliczy ten podatek łącznie z innymi dochodami w zeznaniu rocznym CIT-8 składanym do końca marca 2026).

Deklaracje i terminy (CIT): Dochód ze sprzedaży zwiększy ogólny wynik podatkowy firmy w roku, w którym przeniesiono własność nieruchomości. Firmy rozliczają podatek dochodowy za cały rok składając deklarację CIT-8 (do 31 marca przy roku kalendarzowym). Nie ma odrębnego formularza tylko dla sprzedaży nieruchomości – niezbędne jest jednak uwzględnienie tej transakcji w księgach i w kalkulacji zaliczek na CIT za kwartał/miesiąc, w którym nastąpiła sprzedaż.

Zmiany w przepisach na 2025 rok

Przepisy dotyczące podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w 2025 r. są zasadniczo kontynuacją rozwiązań wprowadzonych w poprzednich latach (duże nowelizacje miały miejsce m.in. w 2019 r. i 2022 r.). Przypomnijmy najważniejsze zmiany, które obowiązują w 2025 r:

• Ulga mieszkaniowa – wydłużony termin: Od 2019 r. podatnicy mają 3 lata (poprzednio 2 lata) na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, aby skorzystać ze zwolnienia. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, co w praktyce daje często prawie 4 lata kalendarzowe na realizację wydatków. W 2025 r. nadal obowiązuje ten 3-letni okres – dzięki temu sprzedając nieruchomość np. w grudniu 2025, mamy czas do końca 2028 na wydatki mieszkaniowe.
• Dziedziczenie – korzystniejsze zasady liczenia 5 lat: Wspomniana wcześniej zmiana z 2019 r. dotycząca spadków również obowiązuje w 2025 r. – dla nieruchomości nabytych w spadku po 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres liczony jest od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. To korzystna regulacja, która pozwala uniknąć podatku przy szybkiej sprzedaży odziedziczonego majątku (często spadkobiercy nie muszą czekać kolejnych 5 lat od momentu otrzymania spadku).
• Amortyzacja mieszkań: W ramach tzw. Polskiego Ładu wprowadzono od 2022 r. zakaz amortyzacji podatkowej lokali i budynków mieszkalnych przez podatników PIT i CIT. Ma to wpływ pośrednio na rozliczenie sprzedaży – przykładowo osoba fizyczna wynajmująca mieszkanie w działalności lub spółka posiadająca mieszkania na wynajem nie mogła w latach 2022–2025 dokonywać odpisów amortyzacyjnych, w efekcie przy sprzedaży mieszkania koszt uzyskania przychodu nie jest pomniejszony o amortyzację (bo amortyzacji nie było). Z jednej strony oznacza to wyższy koszt i niższy dochód do opodatkowania przy sprzedaży, ale z drugiej strony podatnik nie korzystał z tarczy amortyzacyjnej w trakcie posiadania. Ta zmiana pozostała w mocy w 2025 r. (nie zapowiada się powrót możliwości amortyzowania lokali mieszkalnych poza szczególnym estońskim CIT).
• Estoński CIT i minimalny podatek przy nieruchomościach komercyjnych: W podatku CIT w ostatnich latach pojawiły się nowe instytucje – np. estoński CIT (ryczałt od dochodów spółek) pozwalający odroczyć opodatkowanie zysków do momentu ich wypłaty wspólnikom, czy tzw. podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych (dotyczący właścicieli drogich budynków handlowych/biurowych – 0,035% miesięcznie od nadwyżki wartości ponad 10 mln zł). W kontekście sprzedaży nieruchomości warto wspomnieć, że podatnik na estońskim CIT przy zbyciu środka trwałego (np. budynku) nie płaci podatku na bieżąco – przychód nie wchodzi do opodatkowania, o ile zysk pozostaje w spółce. Natomiast przy opodatkowaniu klasycznym CIT zysk ze sprzedaży wlicza się do podstawy opodatkowania za rok sprzedaży. Minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych może z kolei obciążać właściciela budynku niezależnie od dochodu – ale jeśli w ciągu roku budynek zostanie sprzedany, obowiązek tego podatku za kolejne miesiące ustaje (nowelizacja 2023 r. uprościła przepisy, choć sam podatek minimalny był na pewien czas zawieszony i w 2025 r. ma obowiązywać według znowelizowanych zasad).
• Podatek od nieruchomości lokalny (zmiany od 2025): Choć nie dotyczy to bezpośrednio podatku dochodowego od sprzedaży, warto odnotować, że od 2025 r. zmieniły się definicje ustawowe budynków i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości (podatku lokalnego) – ustawa precyzuje te pojęcia zamiast odwoływać się do Prawa budowlanego. Dla sprzedających nieruchomości ważne może być np. doprecyzowanie statusu garaży w budynkach mieszkalnych – od 2025 r. garaże wielostanowiskowe w blokach są traktowane jako część budynku mieszkalnego, co oznacza niższą stawkę podatku od nieruchomości. Te zmiany jednak wpływają na wysokość corocznego podatku od nieruchomości, a nie na jednorazowy podatek dochodowy od sprzedaży.

Podsumowując, rok 2025 nie przyniósł rewolucji w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości – obowiązują reguły ugruntowane we wcześniejszych latach. Warto jednak pamiętać o tych korzystnych zmianach z poprzednich lat (wydłużony termin ulgi mieszkaniowej, korzystne rozliczenie spadków) oraz śledzić na bieżąco przepisy, zwłaszcza jeśli jesteś firmą dokonującą transakcji na rynku nieruchomości (gdzie zmiany – jak estoński CIT czy minimalny podatek – mogą wpływać na decyzje o sprzedaży). Zawsze zalecane jest zasięgnięcie aktualnych informacji ze źródeł rządowych (np. serwis podatki.gov.pl) lub konsultacja z doradcą podatkowym przed znaczną transakcją.

Przykładowe kalkulacje podatku

Poniżej przedstawiamy uproszczone przykłady ilustrujące sposób kalkulacji podatku:

Przykład 1 – osoba fizyczna sprzedająca mieszkanie przed upływem 5 lat

Pani Katarzyna kupiła mieszkanie w 2021 r. za 300 000 zł. W 2024 r. (przed upływem 5 lat) sprzedała je za 500 000 zł. Koszty notarialne i PCC przy zakupie wyniosły łącznie 6 000 zł, a w mieszkaniu przeprowadzono remont za 20 000 zł. Sprzedaż odbyła się za pośrednictwem agencji – prowizja pośrednika 5 000 zł pokryta została przez sprzedającą.

• Przychód ze sprzedaży: 500 000 zł (cena) – 5 000 zł (prowizja biura) = 495 000 zł.
• Koszty uzyskania: 300 000 zł (cena nabycia) + 6 000 zł (koszty aktu zakupu) + 20 000 zł (udokumentowany remont) = 326 000 zł.
• Dochód do opodatkowania: 495 000 zł – 326 000 zł = 169 000 zł.
• Podatek PIT-39 (19%): 0,19 × 169 000 zł = 32 110 zł.

Jeżeli Pani Katarzyna nie skorzysta z żadnej ulgi, będzie musiała zapłacić ~32,11 tys. zł podatku. Jeśli jednak zadeklaruje w PIT-39 i następnie wyda, powiedzmy, 200 000 zł z uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego lokalu) w ciągu 3 lat – to ~40% przychodu zostanie zwolnione, czyli ~40% dochodu (67 600 zł) nie będzie opodatkowane. Zapłaci podatek tylko od pozostałych 101 400 zł dochodu, czyli 19 266 zł.

(Uproszczenie: pomijamy tu ewentualne odsetki bankowe od kwoty ulgi, które należałoby oddać fiskusowi, gdyby Pani Katarzyna nie wydała pełnych 200 tys. w terminie. Ważne, by rzeczywiście ponieść wydatki w zadeklarowanej kwocie, inaczej ulgę trzeba częściowo zwrócić.)

Przykład 2 – sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o. (CIT)

Spółka XYZ Sp. z o.o. nabyła w 2019 r. grunt inwestycyjny za 2 000 000 zł. W 2025 r. sprzedała ten grunt za 3 000 000 zł netto. Ponieważ grunt nie podlega amortyzacji (ziemia jako taka nie podlega amortyzacji podatkowej), koszt podatkowy to pełne 2 000 000 zł (zakup). Koszty transakcyjne sprzedaży (np. obsługa prawna, notariusz) wyniosły 20 000 zł. Załóżmy, że spółka kwalifikuje się do 9% CIT (mały podatnik).

• Przychód (CIT): 3 000 000 zł
• Koszty uzyskania: 2 000 000 zł + 20 000 zł = 2 020 000 zł
• Dochód (CIT): 980 000 zł
• Podatek CIT (9%): 0,09 × 980 000 zł = 88 200 zł.

Spółka zapłaci 88,2 tys. zł CIT od zysku ze sprzedaży gruntu. Uwaga: Gdyby grunt ten należał do gospodarstwa rolnego spółki i spełnione były warunki zwolnienia (używanie na cele rolne, sprzedaż po min. 5 latach), dochód mógłby być zwolniony z CIT. W naszym przykładzie jednak grunt był inwestycyjny (nie rolny), więc zwolnienie nie ma zastosowania.

Jak to działa: Ustawiając powyższe zmienne, kod automatycznie sprawdza, czy w przypadku osoby fizycznej minęło 5 lat od nabycia (jeśli tak – zwalnia z podatku). Następnie oblicza przychód ze sprzedaży (od ceny odejmuje koszty sprzedaży) oraz koszt uzyskania (cena nabycia + ewentualne koszty i remonty). Z tego wylicza dochód. Jeśli dochód jest ujemny lub zero – podatek nie wystąpi. Jeśli dodatni – naliczany jest podatek: dla PIT zawsze 19%, przy czym część dochodu może być zwolniona proporcjonalnie (ulga mieszkaniowa, na podstawie wydatki_mieszkaniowe). Dla CIT kod uwzględnia wybór stawki 9% lub 19%. Wynik jest zaokrąglany do 2 miejsc (groszy) i wypisywany.

Można łatwo zmienić dane – np. sprawdzić podatek przy sprzedaży po 6 latach (zmieniając rok_sprzedazy), albo ustawić osoba_fizyczna = False, by zasymulować sprzedaż przez spółkę. Dzięki temu prostemu kalkulatorowi można przetestować różne scenariusze i lepiej zrozumieć wpływ kosztów oraz ulg na wysokość podatku.