Transformacja rynku nieruchomości: biurowce zmieniają się w mieszkania

W Polsce trwa jedna z najbardziej intensywnych transformacji rynku nieruchomości w ostatnich latach, która w ciągu pięciu ostatnich lat objęła aż ponad 1,1 miliona metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej. Przekształcenia te dotyczą przede wszystkim przestrzeni biurowych i handlowo-usługowych, które zyskują nowe życie jako mieszkania, lokale PRS czy hotele. Najwięcej gruntów do przekształcenia pochodzi z biurowców oraz centrów handlowych, z których część została już wyburzona, by zrobić miejsce pod nowe inwestycje mieszkaniowe. W największych polskich miastach problemem jest jednak ograniczona podaż atrakcyjnych działek, co przekłada się na opóźnienia w realizacji nowych projektów oraz rosnące zainteresowanie gotowymi lokalami. Eksperci wskazują, że rynek wchodzi w fazę przejściową – maleje popyt na powierzchnie biurowe, stabilizuje się sektor magazynowy, a deweloperzy podchodzą do nowych inwestycji coraz bardziej ostrożnie.

Przyjrzyjmy się więc bliżej tej fali zmian oraz ich wpływowi na przyszłość polskiego rynku nieruchomości.

Skala i charakter transformacji powierzchni komercyjnych na mieszkalne

W ciągu ostatnich pięciu lat na polskim rynku nieruchomości doszło do znaczących przekształceń powierzchni komercyjnych, które w liczbach robią wrażenie. Jak podaje portal propertynews.pl wraz z informacjami z inwestycje.pl i propertydesign.pl, około 1,1 miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej i handlowo-usługowej zmieniło swoje przeznaczenie na cele mieszkaniowe. Jest to nie tylko adaptacja istniejących budynków, ale także nowy trend, który zmienia oblicze polskich miast i odpowiada na zmieniające się potrzeby społeczeństwa.

Największymi „dawcami” gruntów pod nowe mieszkania okazały się biurowce, które dostarczyły około 733 tysiące metrów kwadratowych powierzchni. To właśnie przestrzenie biurowe, które w ostatnich latach odnotowały spadek zainteresowania, stają się dziś fundamentem pod rozwój segmentu mieszkaniowego. Drugim znaczącym źródłem gruntów są obiekty handlowe – galerie i centra usługowe – które przekazały na mieszkania ponad 345 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni.

Co więcej, ponad 485 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej i handlowej zostało już wyburzone lub czeka na wyburzenie, by zrobić miejsce pod zupełnie nowe inwestycje mieszkaniowe. Jak podkreślają eksperci z propertydesign.pl i inwestycje.pl, świadczy to o głębokiej przebudowie miejskiej przestrzeni, która nie ogranicza się do adaptacji, ale często wymaga całkowitej zmiany funkcji i struktury zabudowy.

Zwracają też uwagę eksperci JLL, cytowani przez propertynews.pl, że podaż atrakcyjnych gruntów pod mieszkania w największych miastach Polski jest obecnie bardzo ograniczona. To z kolei przekłada się na trudności w rozpoczęciu nowych projektów mieszkaniowych i wymusza na deweloperach poszukiwanie alternatywnych rozwiązań lub większą koncentrację na gotowych lokalach.

Aktualne trendy i nastroje na rynku mieszkaniowym i komercyjnym

Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się dziś w fazie znacznych zmian i niepewności. Z jednej strony obserwujemy wyraźny spadek popytu na powierzchnie biurowe, co jest efektem m.in. zmieniających się modeli pracy, w tym pracy zdalnej i hybrydowej. Z drugiej strony sektor magazynowy stabilizuje się, choć nie wykazuje już tak dynamicznego wzrostu jak w poprzednich latach. Informacje te podaje portal propertynews.pl, który śledzi nastroje inwestorów i deweloperów.

Coraz więcej deweloperów, a zwłaszcza tych mniejszych, decyduje się na opóźnienie startu nowych projektów mieszkaniowych. Zamiast tego koncentrują się na sprzedaży gotowych lub szybko dostępnych lokali, które cieszą się największym zainteresowaniem klientów. Portal money.pl oraz bankier.pl podkreślają, że kupujący coraz częściej wybierają mieszkania dostępne od ręki, co wpływa na strukturę oferty rynkowej.

Maj 2025 roku przyniósł kolejną dawkę niepokoju wśród deweloperów. Jak wynika z raportów strefainwestorow.pl oraz rp.pl, nastroje pogorszyły się, a rosną obawy dotyczące tempa sprzedaży i dalszego rozwoju cen mieszkań. Większość deweloperów woli utrzymać stabilne ceny i unikać stosowania rabatów, co wskazuje na ostrożne podejście do rynku i chęć zachowania równowagi między podażą a popytem.

Eksperci Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) zauważają też niewielkie, ale stopniowe spadki cen mieszkań, co może świadczyć o stabilizacji po okresie dynamicznego wzrostu. Z kolei bithub.pl zwraca uwagę, że podaż mieszkań nadal nie nadąża za popytem, co dodatkowo komplikuje sytuację na rynku i wymusza ostrożność inwestorów.

Nowe regulacje i inwestycje – co kształtuje przyszłość rynku nieruchomości?

Równolegle do zmian rynkowych wchodzą w życie nowe regulacje, które mają zwiększyć przejrzystość i bezpieczeństwo transakcji. Jak podaje wprost.pl, wprowadzane przepisy wymagają od deweloperów jawności cen mieszkań oraz historii ich zmian. Ma to ułatwić klientom podejmowanie świadomych decyzji i ograniczyć ryzyko spekulacji cenowych.

Mimo wyzwań i transformacji, sektor nieruchomości komercyjnych wciąż przyciąga duże inwestycje. Dobrym przykładem jest projekt japońskiego koncernu Hitachi Energy w Łodzi, wart ponad 62 miliony złotych, który stworzy ponad 100 miejsc pracy. Informacje te przekazuje propertynews.pl, podkreślając, że inwestycje takie pokazują, iż rynek komercyjny nie zniknął, lecz ewoluuje.

Jednakże nie brakuje też sygnałów o wycofywaniu się zagranicznych funduszy z polskiego rynku nieruchomości. Portal bithub.pl zwraca uwagę, że takie zmiany mogą mieć długofalowe konsekwencje dla finansowania i rozwoju inwestycji, zwłaszcza w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym.

Wśród nowych projektów biurowych wyróżnia się kompleks The Bridge, który właśnie uzyskał pozwolenie na użytkowanie. To jedno z największych przedsięwzięć ostatnich lat, choć popyt na biura spada. Portal inwestycje.pl podkreśla, że mimo spadku zainteresowania powierzchniami biurowymi, takie projekty pokazują, iż rynek wciąż inwestuje w nowoczesne i atrakcyjne przestrzenie.

—

Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie głębokie zmiany, które łączą różne aspekty – od struktury i przepisów, po nastroje uczestników rynku. Adaptacja przestrzeni komercyjnych na mieszkania to odpowiedź na realne potrzeby i ograniczenia miasta, ale jednocześnie deweloperzy muszą działać ostrożnie, dostosowując się do nowych trendów. Przyszłość tego sektora zapowiada się więc jako dynamiczna mieszanka innowacji i wyzwań, kształtowana zarówno przez globalne uwarunkowania, jak i lokalne realia.